Dans quelle surface de logement investir ?

Les petites surfaces telles que les studios (T1) sont très appréciés car ce sont des logements qui restent accessibles. Il est en effet possible d'acquérir un studio neuf pour 90 000€ en moyenne en Normandie. Plus chers à l'achat que l'ancien, notez que le logement neuf est aux dernières normes thermiques et phoniques et ne nécessite aucun travaux alors que la grande majorité des logements anciens doivent faire l'objet de travaux de rénovation, thermique notamment, afin de respecter les nouvelles normes.

Le principal avantage du studio est son rendement locatif, supérieur aux moyennes et grandes surfaces (les charges et la taxe foncière sont réduites puisque que leur calcul est proportionnel à la surface du logement). Le loyer d'un T1 est en revanche plus élevé au m² que pour un logement plus grand.

Les studios se composent d'une pièce principale avec kitchenette ainsi que d'une salle d'eau. Ces logements sont prisés par les étudiants, les jeunes actifs et les personnes seules. La demande locative est très élevée sur ce type de bien, l'idéal est d'investir dans un studio situé dans une ville universitaire et proche des établissements d'enseignement supérieur (Rouen, Caen, Le Havre...).

Soulignons cependant que le rendement locatif des studios est à pondérer aux changements fréquents de locataires. Cela implique davantage de remise en état avant l'arrivée des nouveaux locataires. Pour louer de manière efficace nous vous recommander de bien étudier le marché locatif de la ville où vous souhaitez investir et de déterminer un loyer en conséquence.

Les logements 2 pièces (T2) sont composés d'une pièce à vivre (salon et cuisine ouverte), d'une chambre et d'une salle de bain. Le prix au m² est moins élevé qu'un studio. La surface d'un T2 neuf est en moyenne de 45m².

Ce type de logement est principalement recherché par les jeunes couples ou les personnes seules ayant suffisamment de revenus. La location d'un logement 2 pièces est plus stable qu'un studio, les locataires restent en moyenne beaucoup plus longtemps dans ce type de logement que dans un studio.

Comme pour les studios, nous vous recommandons d'étudier le marché locatif du quartier dans lequel vous souhaitez investir, si l'offre est déjà très important il vaut peut être mieux se rabattre sur une autre surface. Enfin, nous vous conseillons de choisir soigneusement votre quartier d'investissement (proximité des commodités, commerces, loisirs, transports...). Un logement situé dans un quartier prisé vous permettra également de réaliser une belle plus-value lorsque vous souhaiterez le vendre.

Un logement 3 pièces comprend une pièce à vivre, deux chambres et une salle d'eau pour une surface comprise entre 55 et 65m² en moyenne. Ce type de logement s'adresse donc à une cible différente telle qu'un couple avec un enfant, une famille monoparentale, des retraités ou encore des personnes seules souhaitant une pièce supplémentaire (pour travailler par exemple).

Les logements 3 pièces se vendent rapidement, ils sont très prisés des primo-accédants, si vous souhaitez investir dans un T3 le mot d'ordre sera donc réactivité !

La rentabilité locative sera moins élevée que le studio mais la stabilité locative qu'offre le 3 pièces est à prendre en considération. En effet, les locataires de T3 restent souvent longtemps dans leur logement.

Une autre solution peut s'offrir à vous : louer votre logement en colocation optimisera votre rendement (chaque chambre peut être louée au prix d'un studio !)

Un logement 4 pièces se compose d'une pièce à vivre, de 3 chambres et d'une salle d'eau pour une surface moyenne de 80m². Le parc locatif manque de ces grands logements. Les T4 sont principalement recherchés par les familles avec plusieurs enfants mais également par des colocataires souhaitant minimiser leurs charges (dans cette optique, il est intéressant d'investir dans un logement situé dans une ville universitaire).

Soulignons que les familles ainsi que les colocataires sont considérés comme des locataires fiables dans la mesure où ils cumulent au moins deux salaires et peuvent bénéficier d'aides sociales telles que les APL.

Autre avantage avec ce type d'occupants : un faible taux de rotation. Les parents sont attachés à la scolarité de leur enfant et déménagent de ce fait moins facilement. Pour les colocations, le départ d'un colocataire sera vite comblé, les autres colocataires ont en effet tout intérêt à palier à cette perte financière.

A noter que la rentabilité des grands logements est plus faible que les petits logements, 3 à 5% contre 5 à 8% pour un studio. La revente sera cependant plus intéressante.